如何才能承包小区物业（物业公司外包服务该怎么做？）

怎么才能承包小区物业(物业公司外包服务应该怎么做？)

目前物业公司分包的服务主要有:卫生保洁、绿化维护、电梯维护、消防设施设备维护、防盗(对讲)系统维护、“除四害”服务、粪便系统清理等专项服务。有的物业公司甚至把小区的治安管理承包给社会专业保安服务公司。

第一，注意合同条款的可操作性，尤其是质量标准和考核办法。

是双方合作的基础，合同内容是否充分，是否具有可操作性，对以后的监督管理有直接作用。合同的订立是监理工作的第一步，也是最重要的一步，关系到今后的监理工作能否顺利进行。实用的质量标准将使管理者更容易监督。

第二，处理好物业公司和外包公司的关系。

物业公司与分包商之间是合作关系。作为企业，他们有自己的管理体系、管理方法和管理资源。物业管理公司在监督工作时，不能总是用“你要做什么……”和“听我说……”之类的话，而要更多地用“你可以……”和“你可以考虑……”之类的建议。如果经常要求外包公司做自己想做的事情，长期来看可能会受到限制。“我们只要效果”是我们要求的标准。当然，对于日常监管中发现的问题，物业管理公司应该主动要求其限期整改。

第三，注重结果，更注重过程。

好的服务质量=专业技能+良好的沟通+考核体系。沟通就是通过沟通让大家知道工作内容、工作程序以及双方要达到的工作效果(物业公司的监理工作程序也要让专业公司知道)。纵观现阶段的专业公司，由于更侧重于业务(技术)层面，考虑的问题只局限于自身专业，服务层面被忽略。他们还没有真正意识到，他们在本地区提供服务，属于服务业。专业技术只是一部分，服务管理才是最重要的。

四、注意监督过程的记录，为以后的评价提供依据。

公司在服务区域的专业表现主要表现在物业公司工作人员的日常检查和居民的满意度上。特别是居民反映/投诉的问题，要进行登记和跟进；对于检查中发现的问题，物业管理公司要做好记录，并在一定时期内进行总结和评估。评价内容应包括服务管理和专业技术管理，具体可包括以下几个方面:

1.月度检查(即根据合同条款和标准进行的检查)发现服务不到位；

2、管理处巡视提出整改后的处理和跟进；

3.每月收到的有效投诉数量。可以设置病例数，一般5-10例/月；

4.是否有违反公司/社区规章制度的行为；

5.月度工作计划和月度工作总结。总结应包括当月工作的内容、存在的问题和需要管理处协调解决的事情；

6.技术服务质量是否合格，服务是否到位。

五、运用多种监管手段加强日常管理。

在双方签订的合同中，双方约定了各自的权利和义务。对于服务过程中不符合要求的，物业公司人员可以在检查的基础上指出其存在的问题，运用自己的权利进行监督和处罚。通常的方法如下:

1.指出问题当场张贴员工，当场整改；

2.与驻地专业负责人沟通，限期整改；

3.下发《整改通知书》，通常发现的问题经专业公司两次口头提醒仍未整改；

4.找其他专业公司进行整改，费用由责任公司支付；

5.扣除工程款。一般只有当月发出2份以上整改通知才会扣除工程款；现阶段很多物业管理公司通过扣工程款来惩罚专业公司，但是扣工程款只是考核专业公司的一种手段，不是唯一的手段。

6.终止服务合同。是所有手段的最后手段。

通过以上手段可以看出，每种方法都是环环相扣的，既可以单独使用，也可以同时使用。

不及物动词定期与外包公司负责人沟通。

物业管理人员除了与现场工长/主管/经理充分沟通外，还可以定期与驻地项目经理及以上领导沟通，施加压力，督促其“就范”，提高服务质量。

从事专业公司的监理工作，要做到“严于律己，严于律己”。“严于律己”就是主动学习专业知识，这样才能胜任工作。“严于律己”就是在监管过程中，要按规则(合同)办事，有错误就指出来。