房子牵扯到亿万家庭的幸福生活，它的行情涨跌一直牵动着人们的心。有说房价必须一直涨的，也有说房价过高必须要暴跌的……双方理由都是非常充分，一时间令人迷失自我。尤其是那些顶着“专家”头衔的人，他们某些出于自身利益的观点很容易模糊大众的认知。正是这个舆论影响力，误导了不少人。

我们的房价水平合理吗？

我们现阶段房价到底高不高？很多看涨房价的人都会抛出一个现实例子：2022上半年年美国房子价格中位数约300万人民币，同期我国房子价格中位数才130万多，因此房价还会继续涨。

难道我们的房价真的还有很大的上涨空间吗？其实这个故意不谈收入、只单拎价格出来对比是有失公允的。因为衡量房价高低的标准不是看房价的绝对值，而是看租售比和房价收入比两个指标。这两个指标无论是国际上还是理论上，都是一个很好的衡量标准。

1、首先是租售比。

租售比就是房子出租的月租价格和房子价格的对比。国际上的共识是租售比在1：250以下为合理水平。

目前欧美国家房子的租售比约为1：250，而我国显示的数据是平均租售比为1：600，足足比合理水平高出2倍还要多。这表示如果我们买个房子回来出租的话，要600个月才能收回买房子的成本。600个月，相当于50年的时间。

2、其次是房价收入比。

房价收入比也是另一个重要指标，它代表房价和你年收入的比例。国际上共识的房价收入比是3-6倍，代表不吃不喝3-6年就能买到一个房子。

根据最新数据显示，全国平均的房价收入比约9.2倍左右，如果刨除公摊面积，实际的比例高达13倍。也就是说13年不吃不喝才能买到一个房子。

单纯看我们自己的数据可能没什么感觉，那就对比一下其它国家。我们把一线城市对比一下，北上广深四市中心房价收入比分别为49倍、48.31倍、41.24倍、41.24倍，而美国纽约则是7倍、日本东京9倍、英国伦敦14倍。

这一对比，我们现阶段房价到底是高还是低一目了然了。

某些专家的观点：房价不能降。真的吗？

专家说：房地产是特殊行业，房价高不高无所谓，反正不能跌。这种完全跳出经济规律的的“恒涨论”我们在短时间内真的找不出辩驳的理由，因为这十几年来房价确实总体趋势一直上涨。但他们抛出的支撑论点却无一不是违背了经济的规律，这就有点莫名其妙了。

1、“房价成本论”，成本决定了房价，不可能跌。

大家都知道，现在的建材原料价格和人工成本不断提升，最重要的拿地价格更是越发夸张，直接把房子的成本不断推高。于是有人就以此为理由，认为房价只能一直上涨。确实，成本一定程度上决定了商品的价格，但不能决定最终成交价。而成交价才是商品才是商品真实的价值，它可以低于成本价，也可以大大高于成本价。决定成交价的，唯有供需关系。根据供需关系的不同，价格和成本关系也不同：

①、当商品供不应求的时候，价格往往会远远大于成本，也就是说利润率很高；

②、当供需均衡的时候，价格往往会接近成本，就是说利润率会在一个较低的水平；

③当供大于求的时候，价格会无限趋于成本，甚至会与成本倒挂。

而专家的“成本论”论点就是无视了市场的供需规律，只站在成本角度来论述价格是有失偏颇的。但凡做过生意的人都知道，亏本买卖实在太常见了。

2、房地产是支柱产业，房价下跌会动摇国家经济稳定。

2021年我国GDP为114万亿，其中工业产值达到37.3万亿占比32%左右，而房地产直接产值占比GDP仅为6.8%。因此房地产行业并不是国民经济的支柱行业。

有人说房地产涉及到配套行业链条产值占GDP的15%左右还不高吗？但这些配套行业并不完全依赖地产，脱离了也是能生存的。既然如此，那么这所谓的“地产倒下，经济动摇”的论断根本就是某些心怀叵测的人制造的谎言罢了。

3、房子是国民的财富所在，跌了资产就会缩水，因此不能跌。

据不完全准确统计显示，2021年我国居民资产总量为687万亿元，包含理财资产如股票、基金保险等，还有实物资产如房子等。而其中房产市值达到476万亿，占总资产比例高达70%左右。换句话说，我国居民70%的财富都放在房子里面了。如果房价下跌崩盘，居民资产无疑会大幅度缩水。

道理确实有，但却忽略了资产构成的关键因素。再对比其它国家：美国房地产占总资产的比例约为26%，英国35%，德国42%，意大利50%，西班牙60%，绝大部分资产都是由理财金融资产构成。这样一对比，我国的资产构成比例就有点不合理了，房产占比太高了。

根据发达国家的经验来看，固定资产会慢慢转化为理财金融资产。因此，房价下跌仅仅会导致房子市值下跌而已，而资金会向理财金融领域转移，整体来看财富总量并不会缩水。

当然了，在资金转移的过程中，会有人资产缩水，也有人资产增值，甚至由于震荡原因短期内国民整体资产都会缩水，但随着资金转移的完成，稳定后就会恢复正常水平。

而那些“房价下跌财富缩水论”是站不住脚的，只不过是资产换了一个“蓄水池”罢了。

4、政府不希望房价下跌，因此不会跌。

2021年全国300座城市土地出让金总额为5.62万亿元，占全国财政收入的45.41%，占地方财政收入的84.78%。显然，财政收入还是极度依赖土地财政，有点积重难返的困境。

但一味依赖土地财政也不是长久之计，毕竟土地是有限的。就算房价一直涨也总有卖光的一天，而另谋出路才是正解。其实早政府也意识到这一点，近期的各地重启“制造业强市”、房产税试行等税收替代政策纷纷落地已表明态度。

因此，土地财政的依赖迟早会大幅度减弱，这也注定这个理由并不能长久支撑房价。另一个原因就是，政策手段也许会短期影响市场，但长周期依然逃脱不了市场规律的约束。

房价回归合理不代表地产崩盘，只是有人贩卖焦虑罢了。

当然了，无论是城镇化进程和住房改善、还是对GDP和就业机会的贡献、甚至仅仅是作为一个普通的商品行业，房地产行业都不会崩盘消失。

房价崩盘≠房地产崩盘，而房价回归合理却是房地产行业可持续发展的首要条件。那些大肆宣扬买涨不买跌，降价等于崩盘等言论，都只是贩卖焦虑罢了。只有房价回归合理，房子才能流通顺畅。社会人民的资金是有限的，如果房价一直上涨总会有资金跟不上的时候，到时候买家没能力接盘，卖家又不降价，会怎么样？

就会出现一个僵局：就是市场完全没有流动性了，房子流通不起来了。

这个很可怕，经济学认为：商品只有流通才会产生价值。而流通不了就代表不能变现，市场极度萎缩，也不会有人继续投资房产。到时候新房供给稀缺，旧房流通困难，房产行业才是真的崩盘了。

总结：其实房价是涨是降不是我说了算、也不是你说了算、更不是专家说了算，而是市场说了算。天地不仁，以万物为刍狗。市场规律是最公平的，而房价何尝不是要回归公平合理呢？