不动产投资怎么做（不动产投资的特点包括什么）

日前，平安人寿斥资330亿元收购凯德6个来福士广场项目，引发市场关注。平安保险资金投资不动产项目有何内在逻辑？在行业政策调整下，平安险资的风险敞口如何？平安集团首席投资官陈德贤在接受中国证券报记者专访时表示，平安保险资金投资不动产行业有明确的准则，符合国家政策和监管规定，而且整个不动产投资占保险资金的比例并不高。

不动产组合贡献稳定投资收益

近年来，平安保险资金陆续投资了一批不动产项目以及一些权益类投资，由此成为不少大型房企的主要股东。为此，市场上有观点称，平安险资已经成为“国内最大的地产公司”，并对平安险资不动产投资领域的风险敞口表示担忧。对于这一说法，陈德贤认为，这是对平安保险资金投资不动产领域的实际情况和内在逻辑存在误解。

陈德贤表示，平安保险资金一贯坚持的不动产投资策略：一是坚持长期投资，二是专注符合政策导向的商办、养老、公租房、长租公寓、物流、基建等社会民生领域的长期投资机会，看重长期持有的优质、稳定、收租型物业，这和“房住不炒”的基调完全一致。

陈德贤以平安险资最新披露的财务报表进行了具体解释。他介绍，截至一季度末，险资所持有的投资性物业是604亿元，占平安集团3.8万亿保险资金投资规模的比例不到2%，即使加上地产相关的股权、债权，占比也只有不到4%，在监管对险资投资不动产的认可范围内。

对于市场关注的地产投资风险敞口情况，陈德贤回应称，目前平安保险资金投资组合整体质量比较稳定。对近期市场关注度较高的地产公司，平安保险资金都是零敞口。

“不动产组合过去为险资贡献了稳定的投资收益，每年贡献净投资收益的比例大概在10%。”陈德贤表示，平安险资投资不动产紧紧围绕“久期匹配，稳定收益”的逻辑实施，即使去年在疫情影响下，险资不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上，连同地产股、债贡献了157亿元的净投资收益，占总净投资收益的比例达到10%，提供了长期稳定的现金流收入，对熨平投资收益波动起到积极作用。此外，平安险资的不动产在会计上都是成本法，不计入评估增值。

补收益稳收入控风险

从投资收益来看，截至一季度末，平安保险资金净投资收益绝对金额368亿元，同比增长15.1%，各类产品分红收息水平都较去年同期有所上升。总投资收益率较去年同期下降15基点，主要原因是华夏幸福减值影响。若剔除华夏幸福影响，绝对金额较去年同期上升132亿元，同比增长132%，对应投资收益率提升27基点。

陈德贤认为，今年全球金融市场震荡加大，宏观经济面临复苏与疫情反复的拉锯，通胀、信用风险等多重压力并存，国内经济平稳向好，股票市场波动加大，但仍有结构性机会。

基于此，平安集团今年整体投资策略可以概括为三大方面：一是补收益，通过TAA（战术资产配置）、MOM（管理人中管理人）/FOF（基金中基金）投资，把握时点和行业，增厚投资收益；二是稳收入，今年到期再投资规模约1650亿元，将滚动投向稳定分红类资产，例如固收产品、高分红股票、成熟期物业等，同时择机调整部分持仓股票的行业布局，以应对市场和行业风险；三是控风险，一方面强化投前审批、风险把控和投后管理，另一方面加强风险预判、资产摸底排查，提前应对部署。

建立险资收益的安全垫

对于当前险资在投资端面临的挑战，陈德贤表示，一是面临资产荒，安全、长久期资产收益率存在下行压力，信用风险事件频发，信用利差风险补偿严重不足；二是再投资金额大，平安未来3年再投资规模每年超过5000亿元。

在具体中长期的主题投资方面，陈德贤表示，平安将根据国家重大战略发展方向进行区域、主题和行业的投资布局。顺应“共同富裕、绿色环保、科技创新”等国家策略，在区域发展、碳中和与新能源、产业升级、科技投资方面增加配置。

陈德贤透露，平安保险资金将重点关注符合高质量增长要求的三大中高端支柱产业：一是战略性新兴产业，例如新能源、新材料、生命生物工程、信息技术及移动互联网等；二是服务业，例如消费服务业、商务服务业、生产服务业、精神服务业等；三是现代制造业，例如航天器制造与航空器制造、高铁装备制造、核电装备制造等。