房地产价格（房地产价格名词解释）

国家房地产成交价格实行什么制度

国家房地产成交价格实行申报制度。房产转让时当事人应在合同签订后90日内持房产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门申报成交价格，房地产管理部门核实申报的成交价格，以申报的成交价作为缴纳税费的依据。

【法律依据】

《城市房地产管理法》第三十四条

国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条

国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

房地产价格的基本类型

房地产价格可以根据不同分类标准划分：

(一)按房地产权益划分的房地产价格类型

从房地产权益划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类。

房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，通过商品房买卖的所有权由卖方转移到买方，体现了房地产产权关系的变化，所以俗称为“产权价格”。这类价格在商品房市场上占主导地位。

房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等，它们都是从房地产所有权价格派生出来并与之有密切联系的价格。在中国大陆境内流行的主要是租赁价格和抵押权价格，典当权价格刚开始试行。租赁权价格包括商品住房、工业厂房、商铺和办公楼等出租价格，租赁权价格的形成随行就市。抵押权价格则通常由经济评估机构对用于抵押的房地产所评估的价格。地上权、地役权、典权等他项权利主要在中国港澳台地区实行。

（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型

从房地产总体的物质实体划分，可以分为三种物质形态：土地、单独的房屋建筑物、“连房带地”的房地产整体。与此相应也可分为土地价格、房屋建筑物价格、“连房带地”的房地产价格。

土地价格包括土地所有权价格（在中国特指对农村集体土地征用时的补偿价格）、土地使用权出让和转让价格。

单独的建筑物价格只是在特定的情况下存在，例如国家将公有住房按优惠政策出售给原租户，属于房改政策性住房建筑物价格，减免土地出让金的经济适用房，出售给中低收入户，属于住房保障性的住房建筑物价格。

而在一般情况下，商品房的出售价格都是“连房带地”的房地产价格。

此外，按房地产物质实体的种类或用途划分，还可以细分为：商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格、办公楼价格等。由于其建造成本和用途不同，也存在着不同的房地产价格。

（三）按形成方式划分的房地产价格类型

根据价格形成的方式不同，房地产价格可以划分为：理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型。

理论价格是指房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。

评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格，可称之为参照价格。

实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响，称之为市场价格。

房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分，可分为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。

自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，商品房市场价格属于这种类型。

政府指导价是由政府物价部门规定基准价并允许在一定幅度内上下浮动的房地产价格，具有社会保障性质的专门供应给中低收入户的经济适用房价格属于这种类型，实际是准商品房价格。

政府定价专指供应给低收入户的廉租住房的租赁价格，尚未出售的公有住房租赁价格也可包括在内，由于其是社会保障性住房，含有政府的房租补贴，所以租金较低。

（四）按计价单位划分的房地产价格类型

按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种。

总价是指一套房地产总价格，即每套价格。

单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格。

对于“连房带地”的房地产，通常采用按套内面积分摊到每平方米建筑面积的单位价格。房地产每套总价在其他因素不变的前提下，主要取决于套内建筑面积的大小，如一套住宅建筑面积为150平方米，每平方米为6000元，套总价为90万元，如为100平方米，套总价为60万元，如为70平方米，则套总价为42万元。使用套总价的意义在于能更好地根据居民家庭的收入状况和支付能力，确定房型和套内面积，提供适销对路的住房，促进销售，满足不同层次消费者的需求。而对于土地，可以有两种单价形式:

一种是一宗土地的总面积分摊的单价，称为“土地单价”。

另一种是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价，称为“楼面地价”，楼面地价与土地单价的换算关系是：土地单价=楼面地价×容积率 。按楼面地价计算房地产开发中的土地成本较为准确。

房地产价格的特征是什么?

房地产价格的特征是

1、房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金

房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。若要求取价格，只要能把握纯收益和资本化率，依照收益法将纯收益资本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握价格及期待的资本化率，即可求得。

2、房地产价格实质上是房地产权益的价格

由于房地产的自然地理位置有不可移动性，结果其可以转移的并非是房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此，房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产转移的权益不同，估价结果也会不同。

3、房地产价格是在长期考虑下形成的

一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格（或某特定时间的价格）。在估价时，应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。

4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素容易起作用

这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易，其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较，要认识房地产，只有亲自到所在地观察。