香港公司会计服务(香港公司会计记账)

过去一年，房地产行业发展环境面临着诸多变化，在“双集中”供地、信贷收紧等政策调控下，房企资金链压力加剧，行业风险加速暴露，甚至波及多家大中型房企。当下，随着港股进入财报季，各大房企交出年度成绩单，业绩风险的释放以及近期政策面的暖风、房地产板块热络的行情为投资者带来了不错的观察窗口期。

笔者留意到绿地香港过去一年保持了稳健的经营，近日公司交出的2021年度全年业绩更是远超投资机构的预期。在年度业绩公布和宣布派息之后，资本市场的投资机构给予了极为肯定的回应，绿地香港3月30日当天股价即大涨25%。那么，作为行业长期稳健发展的标杆绿地香港(00337。HK)究竟做对了什么？不妨就此进一步来探讨。

1、行业降速求生存，绿地香港“稳字当头”创新局

回顾过去一年，疫情、政策压力等多重因素下，房地产行业整体增速面临下滑，从深层次来看，行业梯队亦面临分化加剧的趋势，过去高杠杆、高负债的运营模式难以为继，行业陷入深度调整之中。

政策层面来看，近期高层及多个部门的重磅发声，进一步为房地产行业的健康稳定发展带来了信心，在这一新形势下，财务指标健康，产品力、服务力以及精细化运营能力具备显著优势的房企有望顺应行业发展新趋势斩获更多市场机遇，

而绿地香港交出这份成绩单无疑展现了上述几大优势。

业绩公告显示，2021年公司实现收入339。27亿人民币，毛利润84。7亿，毛利率25%，实现归属于本公司拥有人净利润21。55亿元，盈利能力保持稳定。绿地香港董事会宣布拟每普通股股派发现金红利0。3港元，派息率高达31%，股息率达22%，延续了过往一贯的高派息方针，公司自2018年以来，派息率一路攀升。由此可见，绿地香港在稳定提升业绩的同时，也高度注重对于股东的回报。在面临宏观经济不确定性升温的大环境，企业的高派息率也充分彰显了公司对于未来发展和盈利增长的信心。

具体到销售层面，过去一年百强房企累计业绩增速持续放缓，克而瑞研究中心监测，百强房企累计销售操盘金额较2020年同比降低3。5%。其中，近4成百强房企累计业绩出现了同比降低的情况。2021年公司实现合约销售额为330亿元，其中现金回款率持续保持高位，2021年现金回款440亿元，现金回款率超130%，抗风险能力大大增强。

我们知道，过去一年融资口大幅收窄，房企现金流面临压力，这也在持续倒逼房企降低财务杠杆风险，在这方面绿地香港表现尤为突出。从公司业绩公告来看，绿地香港净有息负债率实现大幅下降，由2020年的49%下降10个百分点至2021年的39%。究其原因，这也充分反映了绿地香港一贯低财务杠杆、稳健经营的方针，此外，公司经营现金流的高效回笼对绿地香港增强财务安全边际形成有力支撑。

从这份成绩单中稳定的盈利能力表现，不难看到公司积极审慎的项目投资、卓越的运营管控、以及稳健的财务支撑。公司基本面优质，经营能力强，品控质量高，在楼市调控收紧、行业雷声阵阵的大环境中，仍坚如磐石，足见其基本盘的稳固程度。

2、精准把握行业周期和政策变化，主动控规模、降负债、稳发展

（1）地产“风险投资”时代控规模，重质量方能行稳致远

回顾过去，在地产黄金、白银时代，高杠杆潜藏的风险会被市场红利所平滑，许多房企借助于杠杆的力量弯道超车。然而随着整个地产行业进入发展的下半场，唯规模是举的发展路子显然已经走不通。在这一过程中，绿地香港提前把脉行业趋势，成为行业中少有的很早就不以规模增长为主要发力点的房企之一。

实际上，绿地香港董事会主席陈军先生早在2018年度业绩发布会就已经提出绿地香港不再单纯地追求规模，高质量发展与稳健经营是未来战略发展的重心，可以说，当时的决策为应对当前的房地产发展打下了非常坚实的基础。这也充分展现了其在行业长期深耕过程中积累的对行业趋势、行业发展周期的洞察实力。

从过去一年的表现来看，面对行业严峻的形势与挑战，公司交出来一份高质量的成绩单，围绕促销售、抓回款、保交付、降负债、夯实企业现金流、优化土储布局、提升产品品质、探索长租公寓促进转型发展等多个维度发力，表现可圈可点。

（2）以战略定力持续推进降负债、去杠杆成效显著

基于对行业发展趋势的深度研判，在稳步推进业务发展的同时，绿地香港协同母集团发展战略主动降杠杆，持续夯实财务能力，公司审慎稳健的财务管理下，展现出良好的经营能力和较强的抗风险能力。

截至2021年12月31日，绿地香港的净有息负债率较2015年峰值的172%下降133个百分点至39%，降杠杆成效显著。从降负债规模来看，近两年以来，凭借着良好的现金流和稳健的财务状况，绿地香港适时调整境内外负债结构，已多次使用自有资金归还境外债券合计达到7亿美元，目前仅剩于1笔1。5亿美元债券。

聚焦到集团层面，绿地香港背靠世界500强企业绿地控股集团，降杠杆亦是近年来整个集团的重要方向，2021年12月绿地集团按期完成境外5亿美元债券本息兑付打款并按期足额偿还约2亿美元境外银行贷款，绿地控股已提前降低两道红线，有息负债总额2021年内已下降774亿元，目前净有息负债率及现金短债比两道红线提前转绿。

可以说，透过协同母集团降杠杠战略，绿地香港借由审慎的财务管理，不断强化风险管控，令整个公司在复杂环境在保持了稳定性，持续展现出优于行业的表现，实现了可持续高质量的发展。

（3）谨慎投资，强强联合，区域聚焦，夯实根基稳固发展

聚焦到投资布局方面，随着绿地香港近五年厚积薄发，“两翼一体”战略布局迈向纵深发展。市场信心提振，可预见的是房企对于优质土地的争夺会愈演愈烈，进而地价波动幅度加剧。得益于抢占先机收购大湾区资产，绿地香港站在厚实根基上高质量成长，区域布局更加成熟完善。

截止到2021年底，绿地香港于8个城市收购11个项目，新增土地储备约197万平方米，新增货值约360亿元，公司总土储面积达到2，400万平方米，权益比达82%，平均楼板价为3，777元/平方米，新一、二线及省会占比为63%，其主要土储深耕长三角及泛珠三角（包括粤港澳大湾区）的核心区域，抵抗市场风险能力强劲，此外，土地成本仅约占项目均价的约三分之一，为盈利预留了充足的空间。

另一方面，公司增加项目合作，在多地与地方国资平台达成战略协作，展现强大的优势资源链接能力，并为业务拓展带来新机遇。

3、高回款率，持续强化现金流管控，铸高经营安全边际

房企暴雷潮大环境下，现金可谓是房企的生命线，销售回款作为房企现金流转的基本保障，也是其平衡偿债节奏，防范风险的重要基础。

绿地香港公司一直维持着高质量的销售，2019年以来现金回款率均超过90%，2021年全年更是超过130%，全年回款达人民币440亿元。结合近年来房企销售回款中位数及平均数来看，绿地香港始终保持在行业高位水平。

销售回款的优异表现，充分体现了绿地香港较快的资金周转速度，同时亦是公司较强财务管控能力的有力证明。实际上进一步分析来看，优质的回款水平一方面在于公司长期奉行的稳健的经营性现金流管理能力，另一方面亦与其优良的土储布局息息相关，公司高度聚焦核心区域核心城市并强调区域深耕战略，品牌优势显著，在此种种因素下，为公司项目入市后快速去化带来了支撑，极大的助力了销售回款。

4、强化运营能力，保交付强质量，坚守产品力和客户满意度

优质的产品力助力销售，而保交付则是公司经营实力的又一生动体现，同时结合当前新房预售资金严监管情况来看，交付后巨额预售资金方能回流到房企手中，这也是房企提升流动性、降负债的重要一环所在。此外，考虑到行业内近些年新开工和竣工的裂口不断扩大，房企的资金若是不足以支撑后续的竣工交付，也将是个极危险的信号。

过去一年，绿地香港在16个城市交付了29个项目，全年工程交付面积达477。8万平方米，共计完成38，178户小业主的交房工作，保交付成果显著，质量稳定。此外，财务结转全年交付面积达267万平方米，在行业困境中展现出不俗的经营实力。关注了交付“量”，还需关注“质”。绿地香港的交付质量优秀，这点体现在高端精装上，目前已交付精装项目户均缺陷4。5条，处于行业平均线之上。回顾2021年，绿地香港重点推盘的苏州琥珀半岛、无锡马山安兰诺雅等项目，绿地香港似乎看得更长远，注重升级项目品质，赢得顾客交口称赞。除却主观的顾客满意度，从成本角度考虑，由于大批量、规模化地采购、施工，绿地香港既提升了项目产品力，同时以更低的价格采购材料，获取工程上的增值利润，从而提升了企业的竞争力。

5、长租公寓品牌“菁舍”持续加快扩张步伐，开拓新增长曲线

当下伴随行业迈向新的发展阶段，公司亦积极推动多元化布局，寻求打开新的增长极。其中，围绕长租公寓的布局表现亦相当亮眼。

绿地香港成功打造长租公寓品牌菁舍，致力于为城市青年提供品质、舒适、时尚的居住空间与社交氛围。

随着新生代群体成为重要的消费群体，绿地香港在菁舍品牌的打造上亦高度注重年轻化、时尚化、潮流化，实现全新生活方式的重塑，并赢得这一群体的高度青睐。自菁舍创立以来，其深受年轻人的喜爱，经营成绩表现不俗，2021年绿地香港四家“菁舍”门店整体经营稳中有升，出租率均超过90%，未来菁舍品牌将主攻一线及新一线城市，布局集中于上海、北京、广州、深圳等地，致力于打造国内领航创新的租房生活服务平台。

当前长租公寓市场仍然具有高潜力增长空间，行业格局并未成行，市场机构化水平较低，长租公寓占租房市场的比例不足10%，市场机会明朗。绿地香港强势布局下不仅进一步打开成长天花板，同时其紧跟政策与行业发展方向的布局，也持续为其高质量发展铸就扎实根基，实现行稳致远。

结语

3月16日金融委专题会议后，多部门罕见表态，释放出房地产政策回暖的信号。一夜之间，房地产行业迎来触底回升，地产股现史诗级大反攻。政策的纠偏、回暖的预期，各大房企喘息之间紧盯时代机遇。绿地香港既已顶住了过去一年的重压，未来发展更是值得期待。

之所以期待，源于绿地香港契合时下大方向。对当前的房地产企业而言，加快销售回款、提升库存去化率和销售回款率是最重要的，而这些正是绿地香港的优势所在。此外，公司背靠优质母集団，土储布局也蓄力已久，业务更是从多维度上提升护城河壁垒。

本文源自格隆汇